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当前房地产崩盘与回暖传说的真相
2012年11月26日 11:33 个人博客
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摘要:一边是大城市楼市回暖,一边是中小城市楼市面临崩溃,两种传说都十分流行,但真相或许都有。

似乎从来都没有现在对楼市未来判断产生如此巨大的分歧,一线城市显现出价格与成交量回升的迹象,而温州楼市被腰斩的消息却又给人们展现另一种崩溃的现象。最近中国房地产市场陷入了冰火两重天的考验:一边是大城市楼市回暖,一边是中小城市房地产市场面临崩溃的格局,人们对于房地产的思路也陷入了很大的混乱。崩盘的传说与回暖的传说在地产江湖上都十分流行,但真相或许都有。

  譬如11月上旬北京市新建商品住宅网签量为3911套,日均签约量为391套,与10月全月的新房日均签约相比上涨23.6%。就总体而言,目前中国楼市价格基本处于稳定上涨状态,10月份,全国100个城市新建住宅平均价格为8768元/平方米,环比上涨0.17%。

  而另一份数据显示,唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀,与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。列举这些数据与现象,并非仅仅是一种现象性考察,更不是一种制造混乱的假象,我们从中看更多的东西。

  自从这一轮调控以来,房地产市场开始显然没有受到调控的压力,但是,随着信贷政策逐步收紧,再加上国际环境日趋恶化,多种压力逐渐合成一致性方向的合力,调控政策威力日趋显现。就国内具有代表性的两种方向标来,股市如今几度破掉2000心理大关口,而楼市活跃度著名风标温州炒房团的老巢最近都被端了。大部分投机客已经套牢,房价被腰斩的情况很正常。这两大风向标从整体上给楼市带来了不祥之兆,何况如今房地产问题已经远远不是经济问题了,而是牵涉到重大的社会稳定性和政治威信问题,何况又在换届的大背景下,从这一点而言,我们可以看出,投机性需求被遏制是肯定的。

  但是,作为区位优势很好的一线城市,房地产市场似乎并没有受到这些复杂压力的影响,譬如作为全国政治中心的北京与作为经济中心的上海,楼市不仅坚挺而且市场正在回暖。实际上,一线城市由于其存在优势的政治资源和经济资源,以及提供多种机会,再加上区位是不可复制的,所以,资本还是青睐这些地方。作为全国性乃至全球投资的中心之一,这些一些大城市的房价虽然上涨不再生猛,但依然逆势抗寒。

  这些复杂的情况可能就为调控政策微调设置了障碍。一方面,如果鉴于当前楼市存在巨大的去库存化压力,以及由此带来的巨大的经济下行压力,楼市调控政策可能会在现实中有所松动;然而,从一线城市以及全国大部分城市来看,房价上涨依然是主基调,这又预示着调控松动的可能性较小。

  正是在这种两难的背景下,人们对于后市的判断感到迷茫。在我们看来,最大的迷茫可能就在于信贷政策到底如何变化。因为信贷问题本身也存在着巨大的争议,一方面,很多人一针见血地指出,过去的物价暴涨以及资产价格暴涨是货币量超发有着密切的亲缘关系,另一方面,如果没有合理信贷投放量,还处于经济增长中间阶段中国经济很可能失去动力机制,不可否认,我们过去辉煌有利用纸币的幻觉效用在里面。所以,对于信贷政策的变化判断可能就事关整个房地产市场未来趋势的关键性指标,而人们对此还是一片迷糊,这里存在太大的变数。

  从鄂尔多斯到温州楼市的几近崩盘,人们从中发现了房地产的金融属性很强烈,昔日只涨不跌的信念至少部分地破产;从全国性数据检视到一线楼市逆势回暖,人们从中发现了房地产作为经济体中支柱地位依然难以撼动。这两种相对立的寓言,给后市房地产市场带来了极大的不确定性,也为各种观点激烈交锋带来新的舞台,譬如对赌楼市的事件又一次发酵,虽然主角与结局大不相同,但是,这也反映了人们的观望心理依然十分浓烈。

作者朱大鸣,工商管理博士,上海春之声置业(集团)有限公司董事长,资深房地产评论家,地产实战家与营销理论家。现任上海房地产经纪协会协会副会长,上海工商联房地产商会理事。本文原载于作者腾讯空间,仅代表作者个人观点,与本报立场无关。

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