书面竞价依然难以抑制低价上涨

3月12日 北京电

2009年地王频出，舆论将矛头指向招拍挂制度，对此，一些官员和专家认为实行书面竞价制度可以减少此现状，事实上，暗标（即书面竞价）也很难抑制地价上涨。

所谓暗标，即书面竞价。在土地招标出让中，不设评委会招标，而是所有入围的投标方事先同时按要求，以不公开报价标底的方式进行书面报价投标。在开标之日，将所有报价同时开标，价高者竞得土地。

上海是最早实行暗标竞价的地方土地市场之一，2007年10月，上海房地部门下发《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，规定住宅用地面积占总用地面积50%以上的地块，现场竞价将从举牌竞拍改为一次性书面报价，但来自当地市场管理者的统计数据，并未明确显示出，暗标出让在抑制地价方面的优势。

除上海外，今年北京也出现了首个发出书面竞标的地块，政府控制高溢价的用心并没有达到效果。根据价高者得的原则，龙湖地产的子公司北京通瑞万华置业以45.4亿元拿下北京朝阳区常营一幅明星地块，成交溢价高达167%。2月底，北京通过招标公开出让的这个地块规划建筑面积46.29万平方米，招标底价为17亿元。

与以往现场拍卖那种竞价轮番上涨、胜出者与「亚军」只差一个基本报价不同，此次竞标出让中，胜出者龙湖地产出价竟比第二位的华润置地高出近8亿元，比第三名的万科地产联合体更是高出22亿元。

如果放在举牌竞标制度中，需要你死我活拼个数次才能涨8亿。上海一位资深竞拍师说，龙湖地产之所以如此激进，或评与此前在上海的两次暗标竞价中，都以极其微弱的劣势惜败有关。

这位开发商以绿城为例，2009年9月上海地王长风地块的争夺，绿城提前两天就定出了56亿多元的高价，但最终却被中海地产以70.06亿元一击落马，此前曾在新江湾城另一地块上拍出地王的浙江绿城，显然对这样的结果甚不满意，其董事长宋卫平此后对人宣称，如果不是实行暗标，绿城早称王了。

长风一役后数日，绿城即携61亿元首入苏州，在土地拍卖现场频频举牌，击败招商、华润、新鸿基等大佬，高溢价获得两幅临湖地块。

一位上海上市房企副总说，「很少会有参加竞标的开发商代表，因为老板的面子，去突破公司的底限报价。」

该房企副总认为，暗标」只是徒增了地产商出价的烦恼，对于高房价的抑制却是南辕北辙。由于暗标造成的高价夺地，使开发商在正常的经营策略下的利润空间所剩无几甚至会亏损，致使更改容积率、更改开发用途、更改规划项目、甚至囤地捂盘成为开发商摊薄拿地成本的「法门」。他建议把后期合同管理做好，制定严格监督机制。